Bozen – Seit einigen Jahren scheint die Landespolitik das Thema leistbares Wohnen wirklich ernst zu nehmen. Sie hat ein ganzes Paket an Maßnahmen auf den Weg gebracht, die nun nach und nach umgesetzt werden. Dazu gehört das Wohnen mit Preisbindung. Ursprünglich schon vor Jahren gesetzlich als neues Konzept verankert, ist seit Herbst 2024 die Durchführungsverordnung mit allen Detailregeln in Kraft. Zeit also für eine erste Zwischenbilanz.
Wohnen mit Preisbindung bedeutet, dass Bauunternehmen, Immobilienentwickler oder Grundstückseigentümer:innen mit der Gemeinde eine Vereinbarung zur Verbauung einer Wohnbauzone abschließen können. Dabei müssen mindestens 60 Prozent des Bauvolumens für preisgebundene Wohnungen vorgesehen werden, für die ein günstiger Quadratmeterpreis festzulegen ist. Gibt es zu wenig Kaufinteressierte, müssen diese Wohnungen zum Landesmietzins vermietet werden. Das Wohnbauinstitut hat seit Kurzem ein Vorkaufsrecht für 30 Prozent des Wohnraums.
„Projekte in etwa 15 Gemeinden“
Raumordnungslandesrat Peter Brunner sagt, das Modell sei gut angelaufen: „Mindestens 15 Gemeinden sind bereits in der Umsetzung von Projekten.“ Konkret nennt er etwa Brixen, Naturns, Kiens, Natz-Schabs, Wolkenstein, Ratschings, Prad, Wengen, Schlanders und Eppan. Mancherorts laufe die Phase der Interessensbekundungen, anderswo seien die Verhandlungen abgeschlossen oder bereits die Bauleitpläne abgeändert worden.
Laut Brunner zeigen demnach sowohl die Gemeinden als auch Bauträger Interesse – genauso wie potenzielle Käufer:innen. Er ist sich sicher, dass viele Gemeinden mit Projekten folgen werden. „Einige warten ab, welche Erfahrungen die ersten Gemeinden machen“, weiß der Landesrat.
Derzeit würden viele Gemeinden ihre Entwicklungsprogramme erarbeiten. Dabei zeige sich beim Ziehen der Siedlungsgrenzen vielerorts Potenzial für neue Bauzonen, auf denen sich Wohnen mit Preisbindung umsetzen lasse.
Erstes Projekt in Schlanders
In Schlanders wird damit geworben, das erste Projekt mit preisgebundenen Wohnungen in Südtirol nach neuer Gesetzgebung umzusetzen. Dort blieb jahrelang ein Baugrund für den geförderten Wohnbau ungenutzt, da es zu wenige interessierte Häuslebauer:innen gab. Die Gemeinde setzte schließlich Hoffnung in das Wohnen mit Preisbindung und holte mit Pohl Immobilien einen interessierten Bauträger an Bord. Auch wurde die Arche im KVW als Bindeglied und als Unterstützung für interessierte Käufer:innen eingebunden.
Errichtet wird ein Kondominium mit 16 Wohnungen. Der Aushub hat begonnen. Da es sich um den geförderten Teil einer Wohnbauzone handelt und der restliche Teil schon vor Jahren bebaut wurde, sind alle Wohnungen preisgebunden. Und zwar mit einem durchschnittlichen Preis von rund 2.900 Euro pro Quadratmeter an sogenannter Konventionalfläche. Damit, so heißt es von den Projektpartnern, liege man 25 bis 30 Prozent unter den Marktpreisen in Schlanders.
„Es funktioniert und kann eine wertvolle Ergänzung zum klassischen geförderten Wohnbau sein. Nur müssen die Bauträger kleine Abstriche bei ihrem Gewinn machen.“
Magdalena Pohl, Mitglied der Geschäftsführung bei Pohl Immobilien, erklärt: „Als innovative und nachhaltige Immobilienentwickler war es für uns ein Anspruch, dieses neue Modell als Vorreiter auszuprobieren. Durch den geförderten Grund und durch eine sehr achtsame Planung, die kosteneffizientes Bauen ermöglicht, ergeben sich attraktive Preise. Wir nennen diesen Ansatz manchmal das ‚Ikea-Modell‘: gutes, funktionales Design, das leistbar bleibt.“
Rund die Hälfte der Wohnungen sei verkauft. „Wir haben das Risiko für die unverkauften Einheiten übernommen, damit das Wohnprojekt starten konnte, sind aber überzeugt, genügend Käufer zu finden“, sagt Magdalena Pohl. Ihr Unternehmen wolle mit dem Pilotprojekt einen Beitrag zum leistbaren Wohnen leisten. „Das Modell der Preisbindung kann eine wichtige Rolle spielen, da es den Wohnungsmarkt um zusätzliche Lösungsansätze erweitert“, betont sie.
Auch in Naturns großes Interesse
Leonhard Resch, Referatsleiter der Arche im KVW, ist vom Wohnen mit Preisbindung ebenfalls überzeugt: „Es funktioniert und kann eine wertvolle Ergänzung zum klassischen geförderten Wohnbau sein. Nur müssen die Bauträger kleine Abstriche bei ihrem Gewinn machen.“
Mit den in Schlanders gesammelten Erfahrungen könne man auch in anderen Gemeinden erfolgreiche Projekte initiieren. „Wir sind mit einer Reihe von Gemeinden in Kontakt, die starten möchten, darunter Meran, Vöran, Karneid und Wengen.“
Auch in Naturns ist die Arche im KVW bei einem Projekt involviert. Dort gab die Gemeinde im Vorjahr bekannt, dass sie Bauzonen ausweisen würde, wenn Bauträger Wohnungen mit Preisbindung anbieten. „Dabei“, so Bürgermeister Zeno Christanell, „haben wir einige Regeln vorgegeben, etwa einen Preisdeckel von 3.000 Euro pro Quadratmeter Konventionalfläche mit einem maximalen Aufschlag von zehn Prozent im Falle von schwierigen Bausituationen.“
Vorerst ist ein Projekt zustande gekommen: Auf dem Grundstück einer ehemaligen touristischen Privatzimmervermietung entstehen Wohngebäude, darunter vier Wohnungen mit Preisbindung. Und zwar zum Quadratmeterpreis von 3.300 Euro aufgrund der schwierigen Erschließung.
„Mit diesem Preis, der sich auf die Konventionalfläche bezieht, liegen wir umgerechnet zwischen 30 und 50 Prozent unter den aktuellen Marktpreisen in Naturns“, betont der Bürgermeister und erklärt: „Das ist machbar, wenn man vernünftig und bodenständig baut, ohne jeden Luxus haben zu müssen.“
Laut Christanell haben bereits weitere Bauträger Interesse bekundet. Erst einmal wolle die Gemeinde aber ihr erstes Projekt gut umsetzen und Erfahrungen sammeln.
Brunner hat recht behalten
Die Beispiele aus Schlanders und Naturns zeigen, dass Landesrat Peter Brunner keineswegs zu viel versprach, als er vor eineinhalb Jahren sagte, die Wohnungspreise könnten mithilfe der Preisbindung um 20 bis 25 Prozent sinken. Brunner selbst erklärt: „Gemeinden und Bauträger berichten mir landesweit, dass Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 4.000 Euro möglich sind. In meiner Heimatgemeinde Brixen liegen die Marktpreise bei teilweise 5.000 bis 6.000 Euro. Dort sind Preisbindungen von 4.000 Euro möglich, sodass der Abschlag mehr als 25 Prozent betragen würde. In anderen Gemeinden könnten es je nach Marktpreisen hingegen etwas weniger als 20 Prozent sein.“ In ein bis zwei Jahren, wenn einige Projekte abgeschlossen sind, werde man mehr wissen.
„Und die Bauträger kommen vielleicht zu einem Baugrund, den die Gemeinde sonst nicht bereit wäre auszuweisen.“
Jedenfalls, so Brunner, hätten die Gemeinden nun einen Hebel, um schnell und günstig Wohnraum zu schaffen. „Und die Bauträger kommen vielleicht zu einem Baugrund, den die Gemeinde sonst nicht bereit wäre auszuweisen.“
Wohnbauexperte Leonhard Resch sieht es genauso: „Die Höhe des Preisdeckels hängt vom Verhandlungsgeschick der Gemeinde ab. Oft ergibt sich die Situation, dass ein Bauträger etwas realisieren kann, das ihm sonst nicht ermöglicht würde.“
Die Sache mit dem Gewinn
Peter Brunner ist überzeugt, dass es Bauträgern trotz des Preisdeckels für 60 Prozent des Bauvolumens möglich sei, einen Gewinn zu erwirtschaften: „Zum einen durch die höheren Verkaufspreise der restlichen Wohnungen. Und zum anderen durch die Synergieeffekte, die sich ergeben, wenn ein Bauträger 100 Prozent des Wohnbauprojektes selbst baut.“ Zudem könne man bei Baumaterialien sparen, ohne damit die Wohnqualität zu verschlechtern.
Die Gewinnaussichten sind indes kleiner geworden, nachdem die Landespolitik im Vorjahr eine 100-prozentige Konventionierung einführte. Neue Wohnkubatur ist demnach Ansässigen vorbehalten. Vorher konnten 16 Prozent des Bauvolumens einer Wohnbauzone frei verkauft werden – und somit in der Regel zu deutlich höheren Preisen.
„Dieser freie Anteil ist nur noch in abwanderungsgefährdeten oder strukturschwachen Gemeinden mit weniger als zehn Prozent an Zweitwohnungen möglich. Das trifft nur auf zehn bis zwölf Gemeinden zu“, sagt Brunner. Dass bereits in vielen Gemeinden Projekte gestartet sind, zeige, dass das Konzept trotz 100-prozentiger Konventionierung funktioniere.
Der Landesrat merkt an, dass es besonders in urbanen Zentren wie Bozen, Brixen oder Meran ohnehin kaum Preisunterschiede zwischen freien und konventionierten Wohnungen gebe. Ganz anders sei es in hochtouristischen Gegenden wie Gröden oder im Hochpustertal.
Interview
„Noch zu komplex“
SWZ: Herr Hasler, das Baukollegium hatte nach Erlass der Durchführungsverordnung im Herbst 2024 sofort einige kritische Aspekte aufgezeigt. Wie stellt sich das Wohnen mit Preisbindung nun effektiv in der Praxis dar?
Thomas Hasler (Geschäftsführer des Baukollegiums): Grundsätzlich sind wir weiterhin überzeugt, dass durch das Wohnen mit Preisbindung besser bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Natürlich ist dieses neue Konzept ein kompletter Paradigmenwechsel – sowohl für die Gemeinden als auch für die Bauherren. Es muss sich alles erst einspielen. Aber das Interesse ist da: Es wird bereits an einigen Projekten gearbeitet, die hoffentlich bald starten. Danach kann man besser beurteilen, wie gut das Konzept unter den aktuellen Rahmenbedingungen funktioniert. Der Hauptkritikpunkt ist für uns nach wie vor die Komplexität und Bürokratie, die mit der Verordnung geschaffen worden ist.
Inwiefern?
Beispielsweise muss die Preisrechtfertigung hinterlegt werden – also nicht nur der Endpreis pro Quadratmeter, sondern auch die detaillierte Zusammensetzung dieses Preises. In unseren Augen ist für die Kunden die Qualität der Wohnung und der Endpreis ausschlaggebend. Die detaillierte Preisanalyse der Baukosten, die von der Gemeinde abgenommen werden muss, verursacht zusätzliche Kosten. Wir gehen davon aus, dass durch die Komplexität und Bürokratie die Kosten um etwa fünf Prozent höher ausfallen. Wir hoffen, dass die Politik die Verordnung anpasst, falls sich die Problematik in den ersten Projekten effektiv bestätigt.
Die Landespolitik hat im Vorjahr die 100-prozentige Konventionierung eingeführt – mit Ausnahme von sehr wenigen Gemeinden, wo in Bauzonen noch 16 Prozent an freiem Wohnbau möglich sind. Wie können Bauträger in Zonen mit Preisbindung unter diesen Umständen eine angemessene Gewinnmarge erzielen?
Das muss jeder, der ein Projekt realisieren will, genau kalkulieren. Ein kleiner Teil an freiem Wohnbau würde natürlich mehr Spielraum ermöglichen, um die preisgedeckelten Wohnungen günstiger anzubieten. Deshalb teilen wir diese politische Entscheidung nicht.
