Bozen – Die Zahlen, die das Land kürzlich bekannt gegeben hat, sind alarmierend: Allein im Jahr 2025 deckte die Agentur für Wohnbauaufsicht (Awa) 119 Verstöße bei konventionierten oder geförderten Wohnungen auf. Wissend, dass die Kontrollen zwar intensiviert wurden, aber immer noch klar ausbaufähig sind, ist von einer großen Dunkelziffer auszugehen.
Bis jetzt kaum kontrolliert
Die Bindungen für konventionierte und geförderte Wohnungen sind zwei wesentliche Säulen der Südtiroler Wohnbaupolitik. Ist eine Wohnung konventioniert, ist sie Ansässigen vorbehalten. Sie muss also von Personen bewohnt werden, die darin ihren ständigen Wohnsitz haben. Wird sie vermietet, muss dies zum Landesmietzins erfolgen. Steht eine konventionierte Wohnung leer, muss dies der Gemeinde und dem Wohnbauinstitut gemeldet werden, die dann ein Verfahren zur Vermietung einleiten können.
Für geförderte Wohnungen ist die sogenannte Sozialbindung vorgesehen. Sie wurde jüngst von zehn auf 20 Jahre erhöht und bedeutet: Wer eine öffentliche Förderung für eine Wohnung erhält, muss diese selbst bewohnen oder darf sie unter bestimmten Voraussetzungen vermieten.
Für die Kontrolle von konventionierten Wohnungen sind die Gemeinden zuständig. Die Praxis hat jedoch gezeigt, dass die allermeisten Gemeinden schlichtweg nicht kontrollieren, weil sie den eigenen Bürgerinnen und Bürgern nicht auf die Füße treten wollen. Rund 80 der 116 Südtiroler Gemeinden haben die Kontrollfunktion an die Awa abgegeben, was seit 2014 möglich ist. Doch die Awa (die daneben für die Kontrolle geförderter Wohnungen zuständig ist) hatte bis jetzt viel zu wenig Personal, um wirkungsvoll zu kontrollieren.
So kontrollierte die Awa im Jahr 2024 nur 482 Wohnungen – konventionierte und geförderte zusammengerechnet – und deckte immerhin 47 Verstöße auf.
Teils touristisch genutzt
Im Vorjahr konnte die Zahl der Kontrollen fast verdoppelt werden. Dies unter anderem deshalb, weil das Personal der Awa aufgestockt wurde. Zudem schloss das Land im Sommer ein Abkommen mit der Finanzpolizei zur Unterstützung der Awa ab. Es sieht etwa einen Datenaustausch und gemeinsame Kontrollen vor.
Dass 2025 bei 837 Kontrollen insgesamt 119 Verstöße festgestellt wurden, beweist, wie viel Schindluder mit konventionierten und geförderten Wohnungen getrieben wird. Teils handelt es sich um eklatante Fälle, etwa bei touristischer Nutzung.
Im konventionierten Wohnbau war die fehlende Mitteilung des Leerstandes das häufigste Vergehen: Wie aus einer Auflistung hervorgeht, die der Landtagsabgeordnete Andreas Leiter Reber (Freie Fraktion) angefordert hat und der SWZ vorliegt, gab es diesbezüglich in den Jahren 2024 und 2025 zusammengerechnet 86 aufgedeckte Fälle. In 15 Fällen wurde der Landesmietzins überschritten. Und 37 konventionierte Wohnungen wurden touristisch genutzt oder anderweitig unrechtmäßig besetzt. Letzteres stellte die Awa im Zweijahreszeitraum allein in den Tourismusgemeinden Abtei und Olang siebenmal bzw. sechsmal fest.
Im geförderten Wohnbau konnte die Awa 16 Wohnungen ausfindig machen, die nicht durch die geförderte Familie bewohnt sind. Auch einzelne Fälle von Falschangaben und unrechtmäßiger Vermietung sind ans Tageslicht gekommen (siehe kleine Tabelle oben).
Kontrolliert wird sowohl stichprobenmäßig als auch anhand von gemeldeten Verdachtsfällen. Bei den Stichprobenkontrollen fokussiert sich die Awa jedes Jahr auf bestimmte Gemeinden. Hohe Zahlen in den Gemeindedaten in der großen Tabelle unten bedeuten deshalb nicht automatisch, dass in manchen Gemeinden besonders viele Rechtsbrüche stattfinden.
Massiver Ausbau der Kontrollen
Wohnbaulandesrätin Ulli Mair hat bereits angekündigt, dass die Kontrollen heuer weiter intensiviert werden. Gegenüber der SWZ betont sie, dass weiterhin viel Potenzial nach oben bestehe. Denn die vier neuen Awa-Mitarbeitenden (bei insgesamt nun neun Vollzeitäquivalenten) seien erst seit wenigen Monaten im Dienst und seither eingelernt worden. Zwei weitere Mitarbeitende sollen in den kommenden Monaten dazukommen. „Die Kontrollen werden deshalb erst heuer so richtig anziehen“, erklärt Mair.
Neu ist seit dem 1. Jänner 2026 zudem, dass die Awa automatisch für die Kontrollen in allen Südtiroler Gemeinden zuständig ist. Dies wurde im Vorjahr mit der Wohnreform gesetzlich festgelegt. Damit ist es in jenen Gemeinden, die bisher kein Abkommen mit der Awa hatten, mit der – zugespitzt formuliert – Narrenfreiheit vorbei. Anzumerken ist, dass einzelne Gemeinden ohne Abkommen sehr wohl fleißig kontrolliert haben, etwa Brixen.
Und das Land geht noch einen Schritt weiter: Künftig sollen bei den Kontrollen neben der Finanzpolizei auch externe Dienstleister behilflich sein. Ulli Mair erklärt: „Wir prüfen derzeit eine entsprechende Ausschreibung, die noch im ersten Halbjahr starten soll. Es gilt, jenen Wohnraum zurückzuholen, der bereits vorhanden ist – also nicht neu gebaut werden muss – und der ansässigen Bevölkerung vorbehalten ist.“
Ein Potenzial von Tausenden Wohnungen?
Kürzlich bekräftigte auch Landeshauptmann Arno Kompatscher in einer Diskussionssendung von Rai Südtirol, dass man die Einhaltung der Regeln durchsetzen müsse. Dabei gestand er ein, dass in Vergangenheit mehr als ein Auge zugedrückt wurde: „Wir müssen uns wirklich den Vorwurf gefallen lassen, dass wir früher hätten kontrollieren sollen. Vielleicht wollte man niemandem auf die Füße treten – denn es trifft dann ja den Nachbarn oder den Kollegen aus der Musikkapelle.“ Aus diesem Grund habe man entschieden, die Kontrollen auch zu externalisieren. Dadurch würden künftig alle Wohnungseigentümer:innen gleich behandelt.
Kompatscher sprach in der Rai-Sendung von „einigen Tausend Wohnungen, die auf den Markt kommen, weil die Regeln endlich eingehalten werden“. Eine erstaunlich hohe Schätzung. Doch immerhin wurden allein im Vorjahr 105 konventionierte Wohnungen gefunden, die ungemeldet leer stehen, touristisch genutzt oder zu teuer vermietet werden.
Hinzu kommt die abschreckende Wirkung der Kontrolloffensive und Strafen, sodass sicherlich viele Eigentümer:innen ihre Situation präventiv in Ordnung bringen. „Es ist schwierig zu sagen, auf wie viele Personen Strafen abschreckend wirken“, will Landesrätin Ulli Mair keine Schätzung der potenziellen Fälle abgeben.
„Noch viel zu tun“
Indes sieht Andreas Leiter Reber, der eine ganze Reihe an Landtagsanfragen zum Wohnbau eingereicht hat, die verschärften Kontrollen nur als kleinen Teil der Lösung für leistbareres Wohnen. Auch Fördergelder und Mietbeiträge würden das Grundproblem nicht lösen. „Denn dieses sind und bleiben die enormen Wohnkosten, die wir nur senken, indem wir für Ansässige ein wesentlich größeres Angebot auf dem Wohnungs- und Mietmarkt schaffen“, meint der Abgeordnete.
Dazu müsse man nicht nur die Baustandards vernünftig überdenken. „Die Verantwortungsträger auf Gemeinde- und Landesebene“, so Leiter Reber, „müssen vor allem auch bereit sein, ganz aktiv für Ansässige zu bauen, Baudichten zu erhöhen und Leerstände zu nutzen. Sie müssen am Ende auch eine Wertminderung der Baugründe und Immobilien anstreben wollen und das Rückgrat haben, dies politisch auszuhalten. Zu wenig Flächen ausweisen, keine preisgebundenen Wohnprojekte anstoßen wollen und sich gleichzeitig über fehlenden und zu teuren Wohnraum beklagen, spielt sich einfach nicht.“
